深圳福田片区城市景观。南都记者孙阳摄
8月，深圳楼市整体维持相对淡季态势，其中新房、二手房的市场表现呈现出显著分化。
据深圳乐有家研究中心数据显示，8月深圳一二手住宅网签总量为6326套，环比下降13.5%、同比下降10.0%。
细分来看，一手住宅网签2151套，环比跌幅达19.1%，同比跌幅进一步扩大至33.3%；二手住宅网签4175套，虽环比小幅下降10.3%，但同比实现9.8%的正向增长，呈现“一手调整、二手微暖”的分化特征。
在业内看来，从同比、环比表现来看，8月深圳一二手住宅交易跌幅较此前有所扩大，这一现象与季节特性及市场供给节奏密切相关。一方面，7-8月本就是楼市传统淡季，居民出行意愿较强，且天气条件对看房、成交也形成一定影响；另一方面，上半年开发商完成业绩冲刺目标后，推盘节奏放缓，优惠促销力度也随之减弱，双重因素共同拖累了整体交易规模。
不过，从周度走势观察，市场呈现“前低后高”的积极变化。8月深圳二手房录得量实现4连涨。
这一转折背后，是多重利好信号的叠加作用：8月下旬股市行情显著向好，叠加上海、北京等地释放政策利好，再加上“金九银十”传统销售旺季临近，多重积极因素共同带动市场活跃度逐步提升，为淡季楼市注入了一丝暖意。
新房市场：成交遇冷，延续分化态势
进一步梳理新房市场表现，8月深圳新房市场仍维持“个别项目亮眼、多数去化困难”的分化格局。
从成交数据看，据深圳贝壳研究院统计，8月深圳新房成交3309套，环比下降12.3%；其中住宅成交2130套，环比下降20%。
成交遇冷的背后，是置业者观望情绪的加重。当前市场对后续新政的期待较高，部分购房者选择暂缓购房计划，等待政策进一步明确。
供应端同样呈现收缩态势：8月共有7个项目取得批售，仅光明、龙岗、宝安、龙华有新增供应，合计供应新房3216套，其中住宅3040套，环比下降43.7%。前一个月集中供应后，8月房企推盘步伐放缓，区域供应分化明显。各区住宅供应方面，光明以1371套领先其他区域。
在供应增加与成交乏力的双重作用下，新房库存压力持续上升。据深圳住建局数据，8月末深圳新房住宅可售房源32293套，住宅去化周期延长至10.1个月，由于新增供应增加，但新房成交表现乏力，令住宅库存与去化周期再次上升。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期新房去化速度明显减弱，尤其南山、福田等高价盘、改善盘集中区域，8月交易量仅为6月的一半左右，下滑幅度显著。这一现象既反映出居民在新房市场的改善意愿下降，也与同类二手房价跌幅扩大、拖累市场预期直接相关。
二手房市场：量稳增长、价格微调
与新房市场的分化调整不同，8月深圳二手房市场呈现“量稳增长、价格微调”的回暖特征。
深圳乐有家研究中心公布的数据显示，8月深圳二手房录得量为5267套，环比下降7.1%，同比增长12.8%，连续6个月超5000套荣枯线；网签方面，8月全市二手房成交5061套，环比下降10%；其中住宅成交4175套，环比下降10.3%。
值得关注的是，二手房实时成交表现更为积极。据深圳贝壳研究院监测，8月二手房实时成交量环比7月增长21.8%，这一增长主要由两方面因素驱动：一方面，市场上高性价比房源增多，吸引部分前期积累的购房需求加速入市；另一方面，股市行情向好令市场信心增强，部分市民从股市获利后加快置业计划。
价格层面则仍处调整通道，据深圳贝壳研究院监测，8月深圳二手房成交均价为52662元/平方米，环比下跌0.6%，同比下跌1.2%。主要原因有两个：一是刚需成交相对活跃，中低价物业成交增多；二是业主信心走弱，议价率进一步扩大。
李宇嘉进一步解读称，当前二手房价格虽逐步趋稳，但整体仍呈下降态势，且挂牌价持续走低，市场“买方主导”特征明显，业主降价卖房的趋势已较为清晰。他同时指出，尽管8月份交易量仍能保持在5000套的所谓枯荣线之上，但这个5000套是楼市稳定期的水平，当挂牌量增长到7万-8万套时，枯荣线的水平应该往上调。目前来看，在库存规模较大、去化压力加大的情况下，市场存在新房内部、二手房内部、新房和二手房之间的竞争。
政策预期升温：“金九银十”或迎调整
在李宇嘉看来，从深圳8月楼市的具体交易结构分析，新房的交易区域分布、户型选择，以及二手房的交易总价区间来看，市场已完全由刚需与刚改群体主导，且这类需求多为“绝对刚性”类型，例如因结婚、子女学位申请、家庭生育、父母投靠等现实需求催生的“非买不可”的购房行为。
随着“金九银十”传统旺季临近，市场对政策调整的预期逐步升温，9-10月市场表现也因此备受关注。
李宇嘉认为，即将到来的金九银十，深圳可能松绑外围限购，加上开发商三季度的促销力度加大，消费品以旧换新力度也会加大，预计九月和十月市场不会比8月份更差，但无论市供给端相对有效需求的高库存，还是基本面的制约，都没有明显改观，预计9月份继续在低位徘徊。
中指研究院对政策走向也持积极判断。该机构指出，8月18日，国务院会议指出要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，进一步明确了房地产“止跌回稳”政策目标，为市场注入信心，“采取有力措施”也预示政策有望进一步加力。短期政策建议继续聚焦城市更新、城中村和危旧房改造、促进改善性需求释放等方向，相关配套政策进一步落位，聚焦质量提升。另外，目前市场对9月美联储降息预期有所升温，我国降息也有打开空间。
市场方面，市场已进入“金九银十”传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度有望迎来阶段性回升。
采写：南都记者孙阳
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